五、断供给各个银行带来的影响大小不同
问：你觉得最近深圳最近出现的断供现象，你觉得会是个别现象还是会出现全国蔓延的情况？
巴曙松：目前看应当还是个别城市的现象。我们现在讨论的是资产市场的价格波动，去年以来的深圳出现的大幅上涨，每个月都有的上涨本身就不正常，现在的调整只是它去年上涨幅度的一半都不到，后期的上涨本身就是无量的虚涨，有很强的水分，怎么挤掉它？应当具体采集更为详细的信息和资料，才能让我们知道真实的交易量是多少，当时最高点的1平方米50000或者70000元，到底成交了多少？占整个市场的权重多少？后期可能是一个无量空涨，这个时候往往是一个资产市场见顶的典型现象，股票市场也是一样的。不同的城市，可能也有很大的差异，取决于你原来在过去4～5年的大涨里面有多少是实际需求推动的，有多少是投资投机力量推动的。调整会将房地产市场的投资、投机力量消耗掉，最后形成房地产市场的坚实后盾的就是真实需求。我们看到一个大的判断，我们过去2年的房地产市场是以透支未来几年的房地产消费市场需求为前提的。
它的房价不是按照比如刚毕业的大学生每个月的工资的多少来计算，往往可能是，按照工资的4～5倍来计算。这是双方的父母组织贡献一些首付，做一些支持承担起来的，它带有一定的透支，第二可能是，高端的房地产的实际需求可能基本上已经得到一定的满足。那么再接下来就是一些中产的房地产需求怎么汲取购买力变为实际需求的过程，所以它肯定是需要时间的。
问：上海银监局年前曾经公布过一个数据，银行对房地产业的贷款率在30%，你怎么看房贷给银行的风险？
巴曙松：这个数据不能笼统地加总，应当进一步分为房地产开发贷款和按揭贷款，前者给开发商的风险相对高，后者给个人的风险低，当然，中国如此分散的房地产企业，以及大量的中小房地产企业的存在，加大了银行的风险。这轮调整开始，房地产开发贷款一直在紧缩，一些敏感的企业已经开始主动进行了调整，一些银行也已经早就开始进行了调整，至于具体的影响，就取决于不同地区银行的风险判断能力。但是深圳的房地产市场的调整，给了我们一个参照的案例，各家银行完全可以模拟深圳地区的房地产市场的调整做一个压力测算，最大幅度不过是像深圳这样的调整，在这个地区银行究竟出现了多少不良资产。我也是一家上市银行的董事，这家银行十分重深圳地区的调整的压力测试，检验结果表明还是比较乐观的，到目前为止，这家银行在深圳有较大的房地产领域的贷款，但是仅仅只有很少的不良资产，还不是因为按揭贷款归还等的问题，而是因为有一个房地产中介卷款潜逃导致的100～200万的损失。如果所有银行都是这样，应当就是比较乐观的结果。是不是所有银行都是这样，或者问题还没有充分的展现，这都是考验各个不同银行，各个不同地区监管部门的风险把握能力。但是肯定有一点，下一步房地产市场的调整以什么样的方式，在多大程度上会影响银行的资产质量，这个是各家银行应该密切高度关注的核心问题。
问：你个人判断供潮如果出现扩大化，对银行会有多大影响？
巴曙松：这里面存在有几个不确定的变量，我们的法律环境是否会在这段时间内完善，进一步加强约束，例如我们可以把这个后果追溯的法律效力提高了。另外，还要做具体的抽样分析，到底这个断供是第1套还是第2套，不同的个案差别很大。如果说是第2套房，银行有充足的处置权。而且不同的贷款条款不一样，我们国家还有一个有条款，如果能证明这个房子是你的生活必需品，银行是不应该处置的，这使得大量的第1套住房，本来是抵押贷款，事实上变成了信用贷款，因为你本身就处置不了我的资产吧，所以，不同的银行在以前的贷款业务里面有一些各自的防范策略。比如有的城市银行在房屋贷款协议里面加了条约，这个房子不是我的必需住房，如果不能归还银行可以处置。
现在的价格波动出现以后就看这些银行自己前期的风险防范能力了。如果处理能力比较弱后果可能比较严重。我了解到，在一些出现高点很可能调整幅度比较大的地区，一些理性的银行介入非常有限，比如在北京，一些银行只做5000～10000的楼盘，或者在做一些调研以后，哪些楼盘是实需求最大的楼盘，它就只做这一部分楼盘。这对银行也是一个调整和挑战，不是像过去3～4年内那么稳定的赚利差，有那么丰厚的利润。原来很多银行就开始做这样的定位和调整，这个就是一个检验的时候。这就像去年在最火热的时候，我既看到很多房地产开发商高价拿地，也看到很多清醒的开发商将他的一些项目进行转让，这就是市场一个独特的机制。
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(本文来源：平安证券 )
