四、香港经验证明如果金融体系完善和富有灵活性，房价下跌带来的风险依然可控
问：这样的调整过程带来的一些负面影响会不会使得类似次贷风暴的危机在中国上演，会不会真的出现“银行比开发商先死”的状况出现？
巴曙松：这是值得整个金融行业都关注和研究的问题。香港的经验值得参考借鉴。香港的房价从97年的高位调整下跌到最低点可能调整了65%～70%，在这个时期，香港银行的房地产行业的不良贷款率是1.5%，这么大幅的调整，没有出现银行的严重的问题，也就是说，我们银行现在要做的工作，也要从这种盲目乐观的气氛中转换过来，转换到，我们是一个调整阶段，中国经济进入调整期，不光是股市房地产市场进入调整，银行也进入了调整。我们发现，香港的这么大幅度的房地产下跌为什么银行相安无事？
我们总结起来几个方面的原因：第一是香港具备非常完善的房地产金融、法律环境和非常强的法制意识，无论买卖是要独立承担风险，具备独立承担后果的决策能力。香港市场当时调整那么多，出现那么多负资产，是你当时自己购买做出的决定。不能说涨的时候你享受好处，跌得时候不受任何约束的退掉。同时，东方人都具备的家庭互助的优势也得以体现，许多买房之后不能还款的家庭，得到了亲朋好友的积极帮助。这一点也是许多西方国家所不具备的。我们看到次按危机时期，不少美国人还不起贷款就把房子交给银行了。我问了不少香港的金融机构的从业人员，他们说，东方文化中的这种家庭的互助，甚至可以说是一个对于个人信用的重和面子的意识，都是导致房地产价格大幅下滑时期香港的银行依然没有出现严重问题的重要现实原因，尽管这种分析并不见诸研究报告和文献之中。
第二从银行角度来看，在房地产市场的调整中表现出了非常强的弹性和灵活性，特别是在贷款的重组方面。这个做起来并不复杂，但是我们的银行现在可能还没意识到要做这些工作。比如对债务非常灵活的重组，对贷款人偿还能力的灵活的评估和调整。你在经济情况好的时候可能一个月还5000、6000元，经济不好的时候，500、600元也能还，这样呢，可以充分维持一个贷款人的还款意愿，这个是整个贷款重组的关键之一，促使贷款人归还的行为得以持续下去。如果我们没有这样相应的法制环境和法律意识，房地产市场的调整对银行市场的冲击可能会很大。而且香港的个人信用制度，如果不归还就进入个人的信用资料甚至就是破产。你可能在5年或者7年时间内，你个人的消费等各方面进行约束。再一个，我们银行不能这么呆板，要进行一个非常灵活的债务期的调整和重组。
第三，就是当时的香港的房地产企业经过行业的整合，已经富有较强的财务实力，例如他们买地都是用自有资金买入的，不像我们不少企业主要依靠借款，这样就使得房地产企业的风险承担能力也比较强。
现在对于房地产市场调整可能对银行不良资产的影响的判断，过于悲观或过于乐观都没有必要，现在采取应对举措应当还来得及。过于乐观就是房地产市场即使调整也没有关系啊，你首付30%，你付了2年怎么也有10%啊，100万的房子评估时候已经打了7折啊，所以如果从这个底线跌到银行要处理它的时候，已经跌了40%～50%了，所以应该没有问题。这种过分盲目的乐观，他的错误在于：第一，世界各国的经验表明，真正等银行把房子收回进行处置的时候，100万的房子肯定处置不了100万，那个时候能处置到40、50万就不错了，往往是比想象要差。第二，资产市场的调整，往往是在经历过一个平稳调整后出现一个雪崩式的调整，股市也是一样的，稳定一段时间，稳定不住了就使雪崩式的。对于购房者他有个底线，就是首付加上他已经付出的房款，如果再加上房地产企业普遍存在上游的欠款和下游的欠款，如果他的资金一旦出现紧张，这种调整力度可能会比我们想象的大。
下一页：断供给各个银行带来的影响大小不同 (本文来源：平安证券 )
