三、房地产企业股票率先下跌隐含的房价可能下调空间是20%～30%
问：你觉得调整多少合理呢？
巴曙松：这需要进行十分细致的人口结构、需求结构、现有的房地产供给结构等的测算。
不过，我们可以观察到，当前的资本市场上，房地产股票大幅下跌，房地产股票跌到现在的水平，隐含的投资者的假定，是房地产价格可能要下跌20%～30%。到底是多少？
我们拭目以待，但是很有可能，股票市场先于房地产市场见底，因为金融市场的反应更灵敏，投资者通过调研，很快在交易上做出决策，房地产企业调整上是需要时间。当然，市场的见底不表示马上会上升，它在底部可能需要适当的消化整固时间，通常所说的房地产市场的调整周期可能需要50个月左右，从当前的市场状况看，中国的房地产市场调整很可能走的是一条用时间换空间的道路。你指望它大幅下跌呢，有几个约束因素在那里，中国的18亿亩农田的底线在那里，城市化过程还在推进，刚性需求还是十分强大。从短期来看，要想迅速反弹也并不现实，现在市场已经形成了比较一致的预期，就是观望，消费者就是要看看过去4～5年蹦跶的、娱乐色彩浓厚的开发商到底坚持多久？
这个时候成交量没有恢复，市场很难进入一个火热的状态。在成交量萎缩的情况下，由于信贷的控制，以及销售回款的大幅减少，房地产开发商之前认为天经地义应该享受的低成本融资再难得到，高杠杆运作难度加大，出现调整就是必然的。
问：这次房地产行业出现的波动周期会有多长？
巴曙松：现在，房价和居民的收入比、以及房价和房租比，都处于不低的水平，高端的需求已经得到较好的满足，潜在的房地产的需求转换为现实的需求需要购买力积累和信心的恢复，这些都需要时间。不同地区和城市的调整幅度可能会有差异，这取决于不同地区投机性需求和实际需求在房地产购买中的比重，以及地方政府对于卖地收入的依赖程度、政府补贴的低价房占当地市场的比重、以及投放的时间和方式等等。
问：那你觉得现在的房地产商怎么做才能度过这个调整期？
巴曙松：现在，整个房地产行业的数万家企业正在面临调整，马克思说，问题和解决问题的办法是同时产生的，只是看你有没有这个敏感性去发现它。我们已经看到很多房地产商已经在调整开始之后敏锐地选择了不同的策略，比如说像万科这样敏感的企业感觉到调整要到了，迅速加快了现金流的回收，主动地进行了价格调整，他走这种规模扩张来赢得定价能力的策略，保持健康的财务结构。另外一种就是做品牌，比如说定位于满足特定人群的特定需求。这些不同的模式到底适应能力有多强，还有待市场的检验，目前看各有各的问题各有各的挑战，比如说你坚持走高端，销售量就上不去，回款就慢，那你的资金压力就大，这种模式只能是适应于资本实力相对较强的公司。而另一种快速奔跑法，也面临着市场的硬约束。
房地产市场正在进入比较难过的时候，你想，什么叫做调整？调整就是你这个行业有些低效率的企业没有了生存能力，没有相应的管理能力，或者说就是简单的运气不好，要把这部分参与者通过调控挤压出去，这就是调整。而且我们现在经历的这个阶段，很多国家和地区都经历过。房地产行业也曾经讨论调整讨论了很多次，但是真正的推进是这一次，真正的整个也只是刚刚开始。香港这么一个弹丸之地，曾经也有3000～5000家房地产企业，而现在他前6大或者前8大房地产商就占了60%～70%的市场份额，这也是香港房地产市场能度过97金融风暴那么艰难的调整期的一个重要原因，也就是说它的房地产开发商本身是具有实力的。不至于形成那么多烂尾楼，交不了房那样的问题。
下一页:香港经验证明如果金融体系完善和富有灵活性，房价下跌带来的风险依然可控 (本文来源：平安证券 )
