地产股票价格走势与房价走势比较
行业长周期，股票短周期：地产行业是周期较长的行业，有长周期像美国18年一个周期，短一点比如日本10年一个周期，而我国这一轮从97年至今也有十年了，至于大周期中的小周期一般也要2到3年时间。而股票市场则是典型的短周期，股价波动相比较剧烈，所以地产股价与行业周期之间则存在着较大差异。我们以近年来典型的地产泡沫破灭市场地产股价与地产行业走势进行了比较，包括日本92年地产泡沫破灭、香港97年地产泡沫和06年美国地产泡沫破灭，其主要特征如下：
大趋势基本一致，总体的波动幅度行业走势要比股票走势平缓；
上升期股价涨幅大于房价涨幅，下降期地产股票短期跌幅剧烈，基本上一次跌到底，然后逐步反弹，而房价或地价跌幅较小但跌期较长。
总的来看，地产股票走势好于大盘。
而这轮中国房地产调整带来的地产股票下跌也具有这种特性，股票涨幅较大，随后跌幅也较深。
那么按照国际比较我们认为即使假设地产大调整开始，地产股票的走势也具有波动性，其未来可能早于行业出现反弹走势，且整体的表现将超越大盘。况且此轮调整幅度难以向上面所说的几大泡沫那样差，所以理论上房地产先调整而后先反弹。
房地产行业利润率及盈利趋势
利润率被双向挤压：高地价及成本挤压行业利润率，按照大致估算，土地、建材、人工等成本上升的同时，房价走势向下，从两个方向挤压行业利润。我们认为短期内开发商仍可以凭借其较高的利润率水平抵挡，随着高价地陆续进入市场，房地产企业利润率将较明显下滑，未来开发上只有凭借其成本控制能力以及综合性价比来获得相对好的利润率。
企业盈利增速放缓：一方面是利润率被挤压，另一方面成交量的萎缩使得企业周转速度放缓，由于行业的调整期相对较长，资金的压力也会迫使企业一方面降低开竣工面积，另一方面降价销售，从而影响09年及以后的盈利增速。
存量土地价值较高：尽管土地市场近期低迷，但开发商手中的土地有的储备较早，所以拥有较为明显的成本优势，且这些土地位置相对较好，重置成本较高，也使拥有这些土地的公司价值明显。
地产板块估值水平
地产板块在过去半年时间里跌幅超过60%，目前阶段房地产公司估值水平已经反映了较为悲观的市场预期，按照目前的股价对NAV折让情况来看，相当于公司所开发项目的房价跌幅平均为20%。
而我们认为短期内房价下跌空间有限，所以市场反应过度，未来地产公司大跌的空间有限，按照A股历史上最低的估值水平，房地产公司还有40%的下跌空间，而香港地产公司估值水平还有50%的空间。
投资策略
1.投资品种选择
选择龙头企业并长期持有仍是最佳的投资选择；
区域性龙头公司仍有较好的发展机会；
重组类股票重点关注有大股东支持的，重点是各地方国有房地产企业；
2.不同类型公司的选择
高增长的龙头开发类企业是选择的重点，由于前期股价调整，风险得到一定释放，而未来增长的故事仍可以持续；
持有类公司相对风险较小，但这类公司由于现金流并不能支撑其股价，所以此轮调整没能幸免。我们认为投资从开发类转到持有类需要一段较长的时间，主要因持有类公司现金流的改善需要时间，所以短期内关注交易型机会；
较早的土地储备成本较低，且位置较好，另外这些土地储备大部分规划为大面积，具有稀缺性，升值潜力高，拥有这些土地的公司也是投资的较好选择。
3.地产公司区域选择
我们看好内陆城市，而沿海经济经过了多年发展，目前已经进入了相对平稳的阶段，且沿海房地产市场也经过了多年的积累，市场的有效需求也经较为明显的释放，价格也相对较高，而内地地产公司将在下一阶段处于快速增长期，有利于地产行业的发展。
4.投资时机的选择
短期内估值已经具有吸引力，但房地产行业调整周期较长，所以近期仍难有股价上涨的催化剂，反过来，由于通胀的上升，未来仍面临着加息的压力，所以在通胀有明显下降趋势或者成交量有明显的放大之前，房地产板块投资机会不大，属于交易型机会。
由于4、5月份的旺季销售情况没有表现，所以销售压力将集中在9、10月份，预期难以出现很明显的改观，所以房地产企业的资金压力将集中在年底爆发，预计年底将延续降价潮。总体来看，房地产行业的调整要一年半到两年，地产板块表现要有所提前，地产股票将在09年一季度有所表现。
总的来说，我们认为此轮房地产调整属于中期调整，房价跌幅有限，而剩者为王，龙头房地产企业经过这段艰难时间之后将有良好的发展空间，而目前的股价已经跌出吸引力，是长线投资者建仓的好时机，而对于机构投资者可以逐步增加仓位，等待转机的来临。 (本文来源：中金公司 )
