地王“黑马”身份玄机 开发商竞地心态各异

经济观察报7月4日讯 潘石屹(博客)咬破了两次嘴唇，还是眼睁睁看着广渠门15号地被中化方兴纳入怀中。

6月30日竞拍成交的这块地，代价是40亿。

这是六天之内北京拍出的第三块地，每一块的土地竞价都很白热化。6月25日，祈连房地产开发有限公司以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿；一天后，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。

在广渠门15号地竞拍结束后，SOHO中国董事长潘石屹说，“不计成本拿地，会把地价、房价抬得很高。”

真的会这样吗？众多开发商接受本报采访时表示，资金雄厚的央企和外来的“黑马”，在这一轮推高地价中，充当了领头羊的角色。

是跟进还是守望？越来越多的开发商开始思量。

一位开发商的独白

最近两次参加举牌的 华业地产副总经理陈云峰，面对这一波潮涌般的土地行情，也经历了保守、困惑以及激情。

在陈云峰眼里 ，土地交易行情最早爆发，要从5月份说起。

5月31日，吃完午饭，陈云峰便和同事匆匆赶往北京市国土局，参加昌平东小口的土地拍卖。

华业地产是上市地产企业中负债率最低的，公司规模并不大，土地储备量集中在通州区一带。2008年华业就考虑在各地拿地扩张项目储备。今年5月华业旗下的北京玫瑰郡顺利清盘，深圳玫瑰郡开盘大卖。陈云峰表示，资金和市场双双鼓舞了他们拿地的劲头。巧的是，竞拍的地块也处于陈云峰熟悉的地段，陈云峰此前任国美地产高管，操刀过昌平“明天第一城”。因此，无论从资金实力还是对地块熟悉程度上，陈云峰充满信心。

此时，陈云峰还没感觉到会有很激烈的竞争。下午3点半，竞拍开始了。1.522亿的底价直接被报到2亿元，气氛陡然紧张起来。

60轮之后，现场只剩下包括华业在内的三家。当28号竞争对手举牌报到3.14亿时陈云峰沉默了。陈云峰回忆当时的情形说，当时的沉默是在紧张地思考。“其实这是个转折点，这个报价是我们衡量赢利与否的分界点”，根据陈云峰和同事的预算，超过这个价位，项目的运作将非常艰难。

沉默之后，陈云峰最后一次举牌3.16亿。这是保证项目不亏的底线。但对手仍然坚决跟进，最终28号竞争对手润丰地产以高出100万的价格摘走了这块地。

陈云峰回忆，当时的考虑很理性，超出测算预期的价格就不愿意再举牌了。但是，奇怪的是对手为何如此乐观。

这种乐观的气氛还在传递。在接下来的6月份，土地竞拍价一波接一波上涌。其中，旭辉公司竞得的大兴地块楼面价竟然超出了陈云峰竞拍的昌平地块。而这些地块无论从区位还是配套环境来说，都不如昌平东小口地块。

陈云峰现在总结说，当时自己可能有点保守了。关键还是预期。“我们当时是按照现有价格来预期盈亏，而对手应该是按照一年后市场价格预期来核算”。

不过，现在陈云峰充满激情，他认为未来的预期已经没有争议，那就是宏观面和房地产走势均会向好。

陈云峰说，下一步要坚决拿地！

“黑马”多怪事

事实上，观察这一轮卖地行情的启动，陈云峰还是有些困惑，为什么冒出这么多“黑马”。在6月底的高潮部分，地王一个接一个被不知名甚至完全没有听说过的开发商摘走。

祈连房地产开发有限公司、成都中泽置业有限公司、中化方兴……

这些公司均毫不知名。SOHO中国董事长潘石屹在竞拍广渠门15号地失利后回忆，进入竞拍现场时，他按照常规的礼貌走到了坐在第三排的陌生对手面前问候、请教公司来历。陌生对手给他的回答是“小公司”。就是这个“小公司”——中化方兴，以40亿的高价摘走潘石屹图谋日久的15号地。

“黑马”为轰轰烈烈的土地市场火上浇油，也为激情的行为和乐观的预期添上了一层扑朔迷离。

就连万科这样的老江湖也直呼看不懂。另一个不动声色的开发商阳光100在2月份竞拍成功一块土地后就此停手，置身事外。

阳光100副总经理范小冲提醒记者注意这些黑马的身份，“这一切和资本市场都有关联”。这也是地产界人士开始注意到的苗头。黑马似乎只有两种：上市公司且与央企有密切关系、外地来的开发商。这容易让人联想到2007年股市土地市场两头火的局面。

中化方兴，与中化集团有紧密关联。而中化集团的地产版图还不仅是中化方兴，它也是远洋地产的大股东。据媒体披露，它对地产市场有着庞大的胃口和扩张计划。就在15号地的竞拍中，远洋甚至与中化方兴同场竞价。

拿还是不拿？

对于当下房地产形势，范小冲的判断并不那么乐观，他虽然长期形势看好，但认为目前仍然是供大于求，因此高地价是不可支撑的。他也坚信，2007年股市土地双向推动的模式不可能再复制。因此在他看来，拿地的最好时机已过，阳光100不会去抢热点。

住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也担忧，开发商买地风头盛、开工少，会对未来供应造成影响。

现在看来，开发商对于形势的判断异常纷乱。有积极乐观的，也有极度悲观的，也有谨慎保守适当出击的。例如，万科就坚持拿地，但不抢地王。

在买地的问题上，对于形势的判断也许只是需要考虑的一个方面。对于不同的企业，买地的出发点可能完全不同。

广州某上市房企一位营销总监告诉记者，对开发商来说，土地是个巨大的诱惑，尤其是在有股东压力的条件下。“你无法按照个人的思维来判断一个上市企业的行为。”他说，当股东塞给你大笔资金急切等待回报时，你很难用市场环境不佳来拒绝开展业务。某些时候，维持运转似乎比赢利更重要。

(本文来源：经济观察报 作者：姜洪桥)